Conseils pour vos FINANCES
Immobilier: pourquoi le balancier finira forcément par revenir
[image: Geralt | Pixabay]
- Présentement au Québec, le prix moyen d’une maison unifamiliale est de 448 600 $. C’est beaucoup d’argent. Mais il est possible de souscrire à une hypothèque de 5 ans fermée à 1,99%. Ça, c’est très peu.
- En septembre 1981, le taux de 5 ans fermé atteignait son sommet historique: 20,75% – 10 fois plus qu’aujourd’hui. Mais à l’époque, le prix moyen des maisons au Québec était inférieur à 50 000 $ – 10 fois moins qu’aujourd’hui.
En analysant le prix moyen des maisons unifamiliales depuis 40 ans, je me suis rappelé la formule qu’il faut garder en tête quand on fait des comparaisons: «toutes choses étant égales par ailleurs».
Elle s’applique admirablement bien au marché immobilier.
Entre 1981 et 2021, la principale «chose» qui n’est pas égale est le taux d’intérêt, qui influence fortement l’offre et la demande.
- Les prix des biens immobiliers sont étroitement liés aux taux d’intérêt.
- Plus les taux sont faibles, plus les prix ont tendance à monter, et vice versa.
Lorsque la crise favorise l’immobilier
Si, en introduction, j’ai mis en relief les données d’il y a 40 ans, c’est qu’à cette époque aussi, les Québécois vivaient une situation extrême et anormale.
Au début des années 1980, le Canada traversait une récession difficile.
- Le taux de chômage était très élevé et l’inflation atteignait 12%.
- Le taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada est monté momentanément à 21%.
Malgré ces taux records, la crise économique des années 80 a incité de nombreux Canadiens à se réfugier dans l’immobilier afin de protéger leur pouvoir d’achat.
En 2021, la crise sanitaire causée par la pandémie a stoppé net l’immigration, la mobilité des travailleurs et le tourisme.
Même les aînés qui souhaitaient vendre leur maison et emménager dans une résidence de retraite ont dû mettre leur projet sur pause.
Résultat, il y a 49% moins de maisons en vente au Québec en 2021 qu’en 2019.
- La crise sanitaire a gonflé l’épargne, limité les occasions de dépenses, et fait baisser les taux hypothécaires de manière spectaculaire.
Comme dans les années 80, cette situation extraordinaire propulse la demande et les prix vers le haut.
L’essentiel des nouvelles importantes chaque jour en 10 minutes? C’est ce que vous offrent gratuitement les deux bulletins quotidiens d’InfoBref. Essayez-les: inscrivez-vous ici ou cliquez sur le bouton «Infolettres» en haut à droite
Retenez-vous de faire des extrapolations
En économie, il faut se méfier des moyennes et des extrapolations. Surtout en période de crise:
- autant il aurait été farfelu, en 1981, de projeter une croissance annuelle future des taux hypothécaires de 30% par année comme ce fut le cas entre 1979 et 1981;
- autant il serait insensé de penser que la croissance des prix des maisons va continuer avec la même vigueur après la pandémie.
Pourquoi?
Parce que la crise sanitaire a créé un environnement unique, propice à la rareté des maisons.
Mais cet environnement est temporaire.
Dès que les frontières s’ouvriront et que la mobilité des travailleurs et le tourisme reprendront, l’activité économique se raffermira et… la Banque du Canada haussera ses taux.
Comme un balancier, les prix de l’immobilier redescendront.
> Consultez la section AFFAIRES, argent et carrière d’InfoBref avec nos nouvelles brèves en semaine et la chronique Conseils pour vos finances le samedi
Conseils pour les jeunes familles
Considérant cela, il serait sage d’attendre avant d’acheter.
Mais, si vous choisissez tout de même de sauter dans ce marché en ébullition, faites-le pour les bonnes raisons.
Ne le faites pas pour investir, mais parce que vous devez vous loger.
- Dans les conditions actuelles, l’achat d’un logement restera une dépense de consommation difficile à rentabiliser à moyen et long terme.
Pour que votre projet immobilier tienne la route, voici à mon avis les 7 exigences minimales que vous devriez vous fixer:
- Votre mise de fonds est d’au moins 20%.
- Vos futures dépenses de logement devront être inférieures à 33% de vos revenus nets.
- Votre couple forme une union solide et durable.
- Votre budget est bien équilibré et votre train de vie vous laisse même un excédent chaque mois.
- Vous avez un fonds d’urgence qui vous donne une réserve correspondant à 3 à 6 mois de dépenses.
- Vous avez trouvé un quartier où vous vous sentez bien.
- À l’endroit que vous convoitez, vous trouverez les principaux services (écoles, pharmacies, épicerie, clinique, parcs…) dans un rayon de moins de 5 km.
Pour recevoir la chronique Conseils pour vos finances de Fabien Major chaque samedi dans votre courriel, abonnez-vous gratuitement ici au bulletin de nouvelles quotidien InfoBref Matin
Ottawa resserre les règles pour obtenir un prêt hypothécaire
(Source: Unsplash)
- Les critères du «test de résistance» que doivent passer les acheteurs de propriété seront rehaussés à partir du 1er juin.
- Le gouvernement veut préparer les acheteurs à une éventuelle hausse des taux d’intérêt hypothécaires, qui ont atteint un plancher historique dans les derniers mois.
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a décidé il y a quelques jours de rendre plus difficile le «test de résistance» pour les demandeurs d’hypothèques non assurées.
- Les prêteurs devront s’assurer que les emprunteurs pourront rembourser leur hypothèque même si le taux d’intérêt monte de 2 points (2%) par rapport au contrat, ou si le taux augmente à 5,25% – le test prendra en compte le taux le plus élevé de ces deux scénarios.
Le gouvernement fédéral a indiqué que ces nouvelles normes s’appliqueront aussi aux prêts assurés par la SCHL.
- Un prêt doit obligatoirement être assuré lorsque la mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat de la propriété.
Jusqu’au 1er juin, le taux plancher du «test de résistance» est de 4,79%.
- Le taux plancher du test va donc augmenter en juin de presque un demi-point (0,46%).
Pourquoi ce changement? Parce qu’au cours des derniers mois, plusieurs ménages canadiens ont contracté d’importants prêts hypothécaires par rapport à leurs revenus.
La Banque du Canada s’est récemment inquiétée de cette situation.
- Selon la Banque, la dette totale des ménages canadiens a augmenté de 4% depuis le début de la pandémie.
L’augmentation de la dette des ménages coïncide avec l’augmentation de l’activité récente sur le marché de l’immobilier.
Une hausse des taux d’intérêt rendrait les logements moins abordables à Montréal
(Source: Unsplash)
- Les logements étaient encore assez abordables à Montréal au premier trimestre, selon un rapport de la Banque Nationale publié mardi. Mais une éventuelle remontée des taux d’intérêt pourrait nuire à la capacité des Montréalais d’acheter des maisons, surtout si les prix continuent d’augmenter rapidement.
- Les taux d’intérêt ont déjà augmenté de 0,35% depuis février. De plus, les prix des maisons à Montréal ont grimpé de 32% dans la dernière année, selon les statistiques de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Le prix médian était de 481 000 $ en mars dernier.
En revanche, l’indice d’«abordabilité» que calcule la Banque Nationale et qui permet de comparer le coût du logement au revenu moyen dans plusieurs villes canadiennes n’a pratiquement pas bougé dans la Métropole au cours des douze derniers mois.
- Dans l’ensemble, les Montréalais propriétaires ont consacré une moyenne de 30% de leurs revenus bruts au paiement de leur hypothèque (condo ou maison), ce qui équivaut au pourcentage moyen depuis l’an 2000 dans la métropole.
- C’est peu, comparativement aux villes de Toronto ou Vancouver, où les résidents doivent consacrer respectivement une moyenne de 56% et 64% de leurs revenus bruts à payer leur hypothèque.
La Banque HSBC devient la première institution au Canada à offrir une hypothèque à un taux d’intérêt inférieur à 1%
(Source: Unsplash)
- HSBC se spécialise depuis quelques années dans les hypothèques à faibles taux d’intérêt afin d’inciter les consommateurs à adopter ses autres services bancaires.
- Ses dirigeants croient qu’un faible taux d’intérêt et un marché immobilier vigoureux lui permettront de faire le plein de nouveaux clients, mais ceux-ci doivent rester prudents, avertit un expert.
Du jamais vu au Canada: une hypothèque de cinq ans de 0,99% comme celle de HSBC est inédite au pays.
- C’est une situation complètement différente de celle qui a mené les taux d’intérêt hypothécaires à dépasser les 20% au début des années 1980.
Renégocier ou renouveler son hypothèque n’est pourtant pas si avantageux que ça, nuance James Laird, cofondateur du site de courtage RateHub.ca.
- «Les frais de pénalité pour casser les hypothèques équivalent généralement à l’économie que représente un taux d’intérêt plus bas», dit-il en entrevue à InfoBref.
- Aussi, l’hypothèque de la HSBC est à taux variable: le taux pourrait monter avant son échéance.
«Si vous n’avez pas besoin d’un prêt hypothécaire, ce n’est pas une raison pour vous en procurer un, conseille James Laird . Mais s’il vous en faut un, c’est certainement le meilleur moment pour le faire.»
«La crise a été évitée»: 99% des Canadiens n’ont pas de difficulté à rembourser leur hypothèque malgré la fin du report d’urgence des hypothèques
(Source: Unsplash)
- Plusieurs craignaient un nombre élevé de défauts de paiement une fois terminés les reports temporaires d’hypothèque offerts par la plupart des banques canadiennes entre mars et septembre.
- Selon ce qu’a dit Toni Gravelle, gouverneur adjoint de la Banque du Canada, devant l’Autorité des marchés financiers hier, «il est un peu tôt pour une réponse définitive, mais plus de 99% des emprunteurs ont recommencé à payer comme avant».
Recevez gratuitement par courriel l’essentiel des nouvelles politiques, économiques, technologiques et internationales, chaque matin et fin d’après-midi
La Réserve fédérale ne tentera plus de contenir l’inflation sous les 2%
- La Fed préfère garder les taux d’intérêt au plus bas afin de faciliter le remboursement de prêts tant par les particuliers que par les commerçants américains.
- L’institution veut stimuler l’emploi afin de relancer une économie américaine au ralenti et très dépendante du niveau de dépense des consommateurs.
Les hypothèques offertes aux ménages déjà endettés inquiètent la SCHL
(Source: Unsplash)
- Les banques profitent du resserrement des conditions de prêt de l’organisme fédéral pour offrir des hypothèques à des conditions désavantageuses pour les gens à risque.
- Ces prêts imposent un taux d’intérêt plus élevé et sous-évaluent les propriétés, ce qui crée une «valeur négative» pour les consommateurs, déplore le PDG de la SCHL.
Dans une note transmise aux principaux prêteurs hypothécaires canadiens, Evan Siddall explique que son organisme a revu ses propres règles «en réaction à la situation économique inquiétante», et les incite à faire de même.
- Le marché immobilier canadien a étonnamment bien traversé la crise actuelle, surtout grâce à l’aide fédérale d’urgence aux travailleurs qui ont perdu leur emploi.
- La SCHL prédit que la fin de cette aide, cet automne, entraînera une baisse de la valeur des maisons, et une hausse probable des reprises hypothécaires.