Marché IMMOBILIER
Est-ce un bon moment pour refinancer une hypothèque?
(source: Unsplash)
Depuis le 5 juin dernier, la Banque du Canada a baissé son taux directeur d’au total 1,75 point de pourcentage.
Cette baisse a fait diminuer le coût des prêts hypothécaires. Par conséquent, plusieurs propriétaires immobiliers sont tentés de refinancer leur prêt afin de payer moins d’intérêts ou pour consolider plusieurs dettes. S’agit-il d’un choix judicieux? Quelques calculs peuvent le déterminer.
Un refinancement hypothécaire permet de renégocier, à de nouvelles conditions, un prêt hypothécaire dont le terme n’est pas achevé.
Le principal avantage de cette opération est de baisser le cout du financement.
Hypothèque à taux fixe
Prenons l’exemple d’une maison achetée en août 2023 avec une hypothèque de 500 000 $ amortie sur 25 ans et financée à un taux fixe de 5,95%, sur un terme (durée du contrat) de 5 ans.
- Le remboursement hypothécaire mensuel est de 3184 $.
Actuellement, soit un an et demi plus tard, il est possible de refinancer cette hypothèque à un taux de 4,2%.
- Le remboursement mensuel descendrait de 500 $, à 2684 $.
Cependant, pour briser une hypothèque à taux fixe, le propriétaire doit normalement payer une pénalité équivalente à l’intérêt qui reste à payer pour la durée restante du terme.
Dans ce cas-ci, cette pénalité équivaudrait à 3 ans et demi d’intérêt, soit environ 6 800 $.
- Le poids de cette pénalité s’annulerait au bout de 14 mois après le refinancement.
L’avantage financier net du refinancement, en remboursements réduits sur les 28 derniers mois du terme, serait donc d’environ 14 000 $.
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Hypothèque à taux variable
Généralement, un refinancement est moins avantageux dans le cas d’une hypothèque à taux variable.
Si, lors de l’achat en 2023, le propriétaire avait plutôt opté pour une hypothèque à taux variable, il aurait été beaucoup moins désavantagé.
D’abord, son paiement hypothécaire mensuel aurait baissé au même rythme que le taux directeur de la Banque du Canada, rendant inutile un refinancement.
Ensuite, si le propriétaire devait tout de même refinancer son hypothèque, le calcul de la pénalité hypothécaire serait beaucoup moins désavantageux.
- En effet, la pénalité pour une hypothèque à taux variable correspond normalement à 3 mois d’intérêt, peu importe la durée restante du terme.
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Refinancer pour consolider des dettes
Un autre avantage d’un refinancement hypothécaire est qu’il permet de mettre en garantie la valeur de la propriété pour refinancer certaines dettes avec un taux d’intérêt avantageux.
Un propriétaire peut ainsi emprunter jusqu’à 80% de la valeur marchande de sa propriété, par exemple pour:
- financer des rénovations;
- avoir accès à des liquidités pour investir; ou
- consolider des dettes de carte de crédit.
Le refinancement n’est toutefois pas une solution magique. Il peut cacher certains pièges.
Le premier piège est la tentation de s’endetter davantage.
- Certaines personnes gagneraient, en plus de consolider leurs dettes, à revoir leurs habitudes de crédit et de consommation.
Un autre piège est l’illusion qu’une dette hypothécaire coute moins cher.
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En réalité, une dette hypothécaire est généralement remboursée sur plusieurs dizaines d’années, ce qui finit par couter cher en intérêt.
Par exemple, une dette de carte de crédit de 20 000 $ assujettie à un taux de 20% et remboursée en 3 ans coutera environ 6 700 $ en intérêt.
La même dette consolidée dans un prêt hypothécaire assujetti à un taux de 4,2% coutera certes moins cher chaque mois, mais elle aura couté au bout de 25 ans, en frais d’intérêt, un peu plus de 12 000 $, soit près du double.
Un conseil si vous songez à refinancer une hypothèque: faites affaire avec un courtier hypothécaire.
Il magasinera pour vous plusieurs offres, et vous n’aurez pas à le rémunérer – car les courtiers tirent généralement leurs revenus de commissions.
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