Conjoints de faits, comment bien protéger votre mise de fonds à l’achat d’une propriété?

Ces modalités doivent être établies avec le notaire lors de l’achat, à la signature de l’acte notarié.

Si rien n’est prévu dans ce contrat, le Code civil du Québec s’applique et il prévoit par défaut que chaque conjoint acheteur détient une part égale dans la propriété.

Par exemple, Marc et Julie achètent ensemble une propriété au cout de 500 000 $. 

• Julie verse la totalité des 100 000 $ de la mise de fonds.
• Le couple emprunte ensemble 400 000 $ pour rembourser l’hypothèque. 

5 ans après avoir acheté leur propriété, Marc et Julie se séparent et vendent leur résidence.

Comme aucune disposition particulière n’a été prévue, Marc et Julie obtiendront tous deux la moitié:

• de la mise de fonds versée par Julie (donc 50 000 $ chacun); 
• du capital remboursé; et
• de la plus-value.

Julie perdrait donc la moitié de la mise de fonds qu’elle a investie dans la propriété.

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Pour protéger sa mise de fonds et s’assurer qu’elle lui revienne entièrement à la vente de la maison, Julie doit s’entendre avec son conjoint, puis signer lors de l’achat une convention d’indivision chez le notaire.

La convention d’indivision mentionne les droits et obligations des copropriétaires. 

La convention peut prévoir qu’à la revente Julie:

• retrouve la totalité de sa mise de fonds; et
• obtienne une plus-value proportionnelle au montant de sa mise de fonds.

Supposons par exemple que dans quelques années les deux acheteurs revendent la propriété pour 650 000 $. 

• La plus-value totale sera de 150 000 $, ce qui équivaut à 30% du prix qu’ils ont payé.
• La plus-value sur la mise de fonds de Julie sera 30% de 100 000, donc 30 000 $.
• Julie récupèrera donc d’abord un montant de 130 000 $ pour sa mise de fonds.

Elle partagera ensuite avec Marc le solde du prix de vente, après avoir déduit le solde d’hypothèque à rembourser. 

• Ce partage devra respecter la quote-part de chacun, qui doit elle aussi être prévue dans la convention d’indivision.

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La convention d’indivision sert aussi à prévoir:

• le partage des dépenses communes liées à la maison;
• l’obligation pour un copropriétaire qui désire vendre sa part de l’offrir prioritairement à l’autre propriétaire;
• l’option pour les copropriétaires d’acheter la part de leur partenaire s’il décède.

Pour les couples avec enfant(s)

Une nouvelle loi provinciale soumettra les conjoints de fait au nouveau régime d’union parentale.

Ce régime concerne les couples en union libre qui ont ou adoptent un enfant ensemble après le 30 juin 2025.  

• Il prévoit un patrimoine acquis après la naissance ou l’adoption, constitué de la résidence familiale, des meubles et des voitures de la famille.
• En cas de séparation, ces biens – incluant une mise de fonds versée par un seul des conjoints – seraient partagés entre les conjoints.  

Les conjoints pourront d’un commun accord se soustraire au régime, à condition de signer un acte notarié.

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