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Marché IMMOBILIER

Comment choisir entre taux fixe ou variable pour votre hypothèque

Publié le 19 août 2022
Félix Côté
par Félix Côté
Journaliste

[crédit photo: Birgit Loit | Unsplash]

  • Vaut-il mieux choisir un taux d’intérêt fixe ou variable? Voilà un choix que devront faire les nouveaux acheteurs immobiliers ainsi que ceux qui renouvèleront bientôt leur hypothèque.
  • La décision doit non seulement tenir compte du contexte économique et de la tolérance au risque de chacun, mais aussi des conditions de prêt, qui varient d’un produit hypothécaire à l’autre.

Avec une hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt et le montant des paiements périodiques demeurent les mêmes pendant toute la durée du prêt hypothécaire (qui est appelée le terme de l’hypothèque).

Le principal avantage du taux fixe est la prévisibilité, qui peut faciliter la gestion du budget de l’emprunteur.

Avec une hypothèque à taux variable, le taux d’intérêt et les paiements peuvent fluctuer selon l’évolution durant le terme du taux préférentiel du prêteur, qui suit le taux directeur de la Banque du Canada.

  • Si les taux montent, le propriétaire devra payer plus cher en intérêt qu’au moment où il a contracté son prêt.
  • Si les taux descendent, ce sera l’inverse.

Sur le long terme, une hypothèque à taux variable coute généralement moins cher en intérêt qu’une hypothèque à taux fixe. C’est ce que démontrent plusieurs études. Cela s’explique ainsi:

À tout moment, lorsqu’on magasine une hypothèque, le taux variable affiché est habituellement moins élevé que le taux fixe.

Ensuite, dans la majorité des cas, le taux variable ne monte pas suffisamment, pendant le terme de l’hypothèque, pour que le prêt à taux variable revienne, en fin de compte, plus cher que le prêt à taux fixe.

  • Le taux variable demeure donc, généralement, moins couteux pour l’emprunteur.

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La différence de prix entre un taux fixe et un taux variable peut être importante.

Prenons l’exemple d’une maison unifamiliale achetée 415 000 $, soit le prix médian des unifamiliales vendues en juillet au Québec, qui serait financée avec des taux présentement offerts au Québec (août 2022).

Mise de fonds initiale: 83 000 $ (20% du prix d’achat)

Valeur de l’hypothèque: 332 000 $

Hypothèque amortie sur 25 ans avec un terme de 5 ans

Taux fixe (5%)Taux variable (3,75%)
Intérêt payé après 5 ans97 125 $72 310 $

Si le taux variable demeure le même pendant 5 ans, la différence sera de 24 815 $, soit presque 5 000 $ en moyenne par an.

Cette différence pourrait cependant diminuer, voire s’inverser, si les taux d’intérêt augmentent après la signature.

  • Dans cet exemple, une augmentation de 0,25% du taux variable couterait presque 1000 $ de plus en moyenne par an.

Il semble logique de privilégier un taux d’intérêt variable lorsque les taux de la Banque du Canada ont une plus forte probabilité de baisser que d’augmenter dans les années à venir.

Actuellement, on est quasiment certain que les taux vont augmenter à court terme.

  • Cependant, on ne sait pas dans quelle mesure ils vont augmenter, et il semble probable qu’ils redescendent d’ici 5 ans.

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Mais les acheteurs négligent souvent le «côté émotif» d’une hausse de taux qui pourrait survenir après avoir signé leur hypothèque, explique à InfoBref John Fucale, vice-président sénior, relation courtiers, chez Multi-Prêts.

C’est donc important, dit-il:

  • que l’acheteur évalue bien sa tolérance au risque avant de choisir un taux fixe ou variable; et
  • qu’il évite la tentation de s’endetter au maximum s’il prend une hypothèque à taux variable à un moment où les taux sont très bas, afin d’avoir une marge de sécurité en cas de hausse ultérieure des taux.

Une stratégie que propose John Fucale serait d’opter pour un taux variable, mais de payer un peu plus au départ, par exemple en augmentant le montant des paiements périodiques ou en versant un paiement hypothécaire forfaitaire à la fin de l’année.

Il faut aussi examiner les autres conditions de l’hypothèque, souligne à InfoBref Veruska Hart, courtière hypothécaire chez Planiprêt.

«Avant de choisir un produit hypothécaire, les gens devraient commencer par évaluer leurs besoins actuels, à court et à moyen terme», dit-elle.

  • «Or, d’un prêteur à l’autre, les prêts sont assortis de conditions qui peuvent varier.»

Une condition à surveiller particulièrement est la pénalité qui s’applique si un propriétaire met fin à son hypothèque avant la fin du terme prévu.

«C’est important de connaitre les frais de quittance, dit John Fucale, parce que la majorité des emprunteurs finissent par quitter leur hypothèque avant la fin du terme, par exemple parce que leur couple se sépare ou parce qu’ils veulent acheter une maison plus grande à cause de l’arrivée d’un nouvel enfant.»

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Félix Côté