Conseils pour vos FINANCES
Pénurie de logements: doit-on cibler les investisseurs?
[crédit photo: Annie Spratt | Unsplash]
- Au troisième trimestre de 2023, le rapport entre la croissance de la population en âge de travailler et les mises en chantier montre un déficit record de nouvelles constructions. La population du Canada augmente beaucoup plus rapidement que notre capacité de bâtir des logis pour abriter tout le monde.
- Le bond spectaculaire de l’immigration depuis quelques années et la rareté de l’offre de nouveaux logements ont certes contribué à la flambée des prix des logements, mais ces facteurs n’expliquent pas tout. La demande a été amplifiée également par l’appétit des investisseurs pour la brique et le mortier. Faut-il y mettre un frein?
À la base d’une économie de marché se trouve la recherche d’un équilibre, toujours fragile, entre l’offre et la demande.
Depuis quelques mois, on entend que des voix qui soulignent la faiblesse de l’offre immobilière.
Il est vrai qu’on manque de maisons et que la construction ne suit pas la cadence. Les récentes hausses de taux freinent encore davantage l’élan des promoteurs.
Mais on aurait beau sortir du chapeau toute sorte de programmes et d’outils comme le CeliApp, le Rap ou des remboursements de taxes sur les matériaux, ça ne sera sans doute pas suffisant pour rendre l’accès à la propriété plus abordable.
Pour atteindre un marché immobilier plus équilibré, il faut également réguler la demande.
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Le rôle des investisseurs dans la hausse des prix de l’immobilier
Le marché immobilier canadien a connu une hausse de prix importante ces 30 dernières années, en particulier dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver.
Et depuis 5 ans, les grandes agglomérations du Québec suivent la tendance.
Selon la Banque du Canada, les investisseurs ont soif d’immobilier.
- Dans la première moitié de 2023, 30% des achats de logements faisant l’objet d’une hypothèque servent d’investissement.
- Il y a trois ans, les achats pour fins d’investissement ne représentaient que 19,6%.
L’augmentation de la demande des investisseurs a contribué à la hausse des prix, même en l’absence d’immigration due aux restrictions liées à la Covid-19.
Les investisseurs représentent maintenant la part la plus importante du segment des acheteurs de maisons unifamiliales qui souscrivent une hypothèque.
La place qu’occupent les investisseurs dans le marché est suffisante pour maintenir les prix dans une fourchette supérieure.
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Comment réduire la demande en immobilier?
George Athanassakos, professeur de finance à la Ivey Business School, de London, en Ontario, et Scott Gryba, spécialiste de la finance internationale ont cosigné dans le Globe And Mail traitant un article des mécanismes fiscaux ayant le pouvoir de freiner la demande des investisseurs immobiliers.
Deux mesures y sont recommandées.
- La première serait de fixer un plafond à vie de 1 million $ de gains en capital liés à la résidence personnelle qui pourraient faire l’objet d’une exonération d’impôt sur le revenu (il n’y a aucun plafond actuellement).
- La seconde serait de fixer une limite maximale sur le montant des intérêts qui peuvent être comptabilisés comme dépense d’entreprise pour les résidences unifamiliales louées.
Ces mesures viseraient à décourager les investissements immobiliers spéculatifs et à rendre le marché plus accessible aux premiers acheteurs.
Wow! Si le gouvernement fédéral retient ces propositions, il n’y a pas de doute, ça va ruer dans les brancards.
Sans une panoplie d’initiatives concrètes s’attaquant à la fois à l’offre ET à la demande, les vœux pieux des politiciens n’ont aucune chance de modifier la situation périlleuse du logement au Canada.
Qu’importe les solutions retenues, la prudence est de mise.
- L’immobilier représente 13% du PIB du Canada.
- Des changements précipités sans vision d’ensemble pourraient bouleverser notre contexte économique.
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