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Pourquoi une maison n’est pas un fonds de pension

Mis à jour le 4 juil 2022
Fabien Major
par Fabien Major
Chroniqueur en finances personnelles à InfoBref
Pourquoi une maison n’est pas un fonds de pension

[crédit photo: John Joumaa | Unsplash]

  • Les hypothèques inversées et les marges hypothécaires affichent déjà des taux beaucoup plus élevés que l’an dernier. 
  • Si vous espériez financer votre retraite en prenant un emprunt sur la valeur de votre maison, cette hausse des taux pourrait vous obliger à changer vos projets.

En 25 ans de pratique en gestion et planification de patrimoine, j’ai souvent rencontré des gens qui misent 100% de leur épargne sur leur maison.

  • Ils ne prennent ni REER, ni CELI, ni REEE.
  • Tout est concentré dans la brique et le mortier.

Cette méthode discutable est souvent inspirée par des proches, des parents ou des grands-parents qui ont réussi l’exploit de financer leur retraite avec leur maison.  

Elle s’appuie sur un avantage fiscal important: l’accroissement de valeur de la maison sera non taxable en raison de l’exonération du gain en capital sur la vente de la résidence principale.

Mais cet avantage ne suffit pas.


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Prenons un exemple: David, 57 ans, résident de la Mauricie réfléchit à différents scénarios de retraite à 60 ans.

  • Il a acheté sa demeure 150 000 $ dans les années 90, et pourrait la revendre aujourd’hui 400 000 $.
  • Son gain de 250 000 $ ne sera pas imposable.
  • Il pourrait donc prendre le montant de 400 000 $, l’investir, et vivre sur les intérêts.

À première vue, cela lui semble un bon fonds de retraite.

Mais il faudra bien qu’il se loge.

Comme ses deux filles habitent Repentigny, il espérait y acheter un petit condo à 200 000 $ et vivre sur une rente générée par le 200 000 $ restant.

Or, non seulement il ne trouve pas de condo à ce prix, mais certains assureurs lui offrent une rente avec un versement inférieur à 1000 $ par mois – un revenu famélique, et imposable!

Il ne pourra toucher à la sécurité de vieillesse avant ses 65 ans, et Retraite Québec ne lui versera, à 60 ans, qu’une rente de 453 $ par mois.  

Hypothèque inversée?

Devant l’impossibilité de trouver un condo abordable, David envisage alors de demeurer dans sa maison et de souscrire une hypothèque inversée.

Il se tourne vers le programme Chip de la financière ontarienne Home Equity destiné aux 55 ans et plus.

Sur le site web, on lui rappelle qu’il n’aura ni capital ni intérêt à rembourser avant la vente de sa maison.

Mais le calculateur lui apprend qu’on ne pourra lui prêter que 96 500 $.

Et ce ne sera pas gratuit, loin de là:

  • En fonction de son lieu de résidence, le taux d’intérêt qu’il obtient au début de mai 2022 est de 7,3% pour 5 ans.
  • Il doit aussi payer des frais de dossier de 1795 $.

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Marge hypothécaire?

David envisage alors de demander une marge hypothécaire.

Au taux actuel de 3,8%, on peut lui prêter 210 000 $.

  • Il devra donc payer 665 $ par mois en intérêt.
  • S’il place ce capital dans un fonds commun ou un FNB équilibré mondial qui, par hypothèse, lui rapporterait en moyenne 6%, cela ne lui procurerait que 1050 $ par mois.
  • En soustrayant les intérêts de sa marge, il ne resterait que 385 $.

Comme il est sûr que les taux d’emprunt grimperont encore, cette maigre rente fondra à vue d’œil.

David se réveille très tardivement.

  • Tous ses scénarios de retraite à 60 ans sont voués à l’échec.
  • Il devra continuer de travailler au moins 8 ans de plus, tout en épargnant au minimum 700 $ par mois, pour financer un train de vie acceptable.

S’il avait placé des économies dans un REER et un CELI, il aurait pu compter sur des capitaux additionnels.

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Fabien Major