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Conseils pour vos FINANCES

Immobilier: pourquoi le balancier finira forcément par revenir

Publié le 11 juin 2021
Fabien Major
par Fabien Major
Chroniqueur en finances personnelles à InfoBref

[image: Geralt | Pixabay]

  • Présentement au Québec, le prix moyen d’une maison unifamiliale est de 448 600 $. C’est beaucoup d’argent. Mais il est possible de souscrire à une hypothèque de 5 ans fermée à 1,99%. Ça, c’est très peu.
  • En septembre 1981, le taux de 5 ans fermé atteignait son sommet historique: 20,75% – 10 fois plus qu’aujourd’hui. Mais à l’époque, le prix moyen des maisons au Québec était inférieur à 50 000 $ – 10 fois moins qu’aujourd’hui.

En analysant le prix moyen des maisons unifamiliales depuis 40 ans, je me suis rappelé la formule qu’il faut garder en tête quand on fait des comparaisons: «toutes choses étant égales par ailleurs».

Elle s’applique admirablement bien au marché immobilier.

Entre 1981 et 2021, la principale «chose» qui n’est pas égale est le taux d’intérêt, qui influence fortement l’offre et la demande.

  • Les prix des biens immobiliers sont étroitement liés aux taux d’intérêt.
  • Plus les taux sont faibles, plus les prix ont tendance à monter, et vice versa.

Lorsque la crise favorise l’immobilier

Si, en introduction, j’ai mis en relief les données d’il y a 40 ans, c’est qu’à cette époque aussi, les Québécois vivaient une situation extrême et anormale.

Au début des années 1980, le Canada traversait une récession difficile.

  • Le taux de chômage était très élevé et l’inflation atteignait 12%.
  • Le taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada est monté momentanément à 21%.

Malgré ces taux records, la crise économique des années 80 a incité de nombreux Canadiens à se réfugier dans l’immobilier afin de protéger leur pouvoir d’achat.  

En 2021, la crise sanitaire causée par la pandémie a stoppé net l’immigration, la mobilité des travailleurs et le tourisme.

Même les aînés qui souhaitaient vendre leur maison et emménager dans une résidence de retraite ont dû mettre leur projet sur pause.

Résultat, il y a 49% moins de maisons en vente au Québec en 2021 qu’en 2019.

  • La crise sanitaire a gonflé l’épargne, limité les occasions de dépenses, et fait baisser les taux hypothécaires de manière spectaculaire.

Comme dans les années 80, cette situation extraordinaire propulse la demande et les prix vers le haut.


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Retenez-vous de faire des extrapolations

En économie, il faut se méfier des moyennes et des extrapolations. Surtout en période de crise:

  • autant il aurait été farfelu, en 1981, de projeter une croissance annuelle future des taux hypothécaires de 30% par année comme ce fut le cas entre 1979 et 1981;
  • autant il serait insensé de penser que la croissance des prix des maisons va continuer avec la même vigueur après la pandémie.

Pourquoi?

Parce que la crise sanitaire a créé un environnement unique, propice à la rareté des maisons.

Mais cet environnement est temporaire.

Dès que les frontières s’ouvriront et que la mobilité des travailleurs et le tourisme reprendront, l’activité économique se raffermira et… la Banque du Canada haussera ses taux.

Comme un balancier, les prix de l’immobilier redescendront.


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Conseils pour les jeunes familles

Considérant cela, il serait sage d’attendre avant d’acheter.

Mais, si vous choisissez tout de même de sauter dans ce marché en ébullition, faites-le pour les bonnes raisons.

Ne le faites pas pour investir, mais parce que vous devez vous loger.

  • Dans les conditions actuelles, l’achat d’un logement restera une dépense de consommation difficile à rentabiliser à moyen et long terme.

Pour que votre projet immobilier tienne la route, voici à mon avis les 7 exigences minimales que vous devriez vous fixer:

  1. Votre mise de fonds est d’au moins 20%.
  2. Vos futures dépenses de logement devront être inférieures à 33% de vos revenus nets.
  3. Votre couple forme une union solide et durable.
  4. Votre budget est bien équilibré et votre train de vie vous laisse même un excédent chaque mois.
  5. Vous avez un fonds d’urgence qui vous donne une réserve correspondant à 3 à 6 mois de dépenses.
  6. Vous avez trouvé un quartier où vous vous sentez bien.
  7. À l’endroit que vous convoitez, vous trouverez les principaux services (écoles, pharmacies, épicerie, clinique, parcs…) dans un rayon de moins de 5 km.

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Fabien Major

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