Les défis fiscaux de la surchauffe immobilière

Le boom immobilier dont nous avons été témoins durant la pandémie ne fait pas que des heureux.

• Bien sûr, il y a les jeunes familles qui peinent à trouver des propriétés correspondant à leur budget.
• Mais il y a aussi des propriétaires qui font face à des factures fiscales importantes.

Voici le cas de Gilles et Juliette de Longueuil.

• Ce couple septuagénaire possède un immeuble de 6 logements qu’il n’habite pas.
• Le bâtiment est libre de dettes.
• Ils souhaitent qu’à leur décès, cet actif soit légué à leurs trois filles. 

En quelques années à peine, la valeur marchande est passée de 800 000 $ à 1,7 million $.

Récemment, en mettant à jour leur plan financier et successoral, ils ont appris que le gain en capital latent cumulé et les amortissements pris au fil du temps engendreraient, à leur décès, une facture fiscale de 412 000 $.

Or, ils ne possèdent pas cette somme, et leurs filles non plus.

Comment faire pour que les héritières puissent conserver la bâtisse à long terme après le décès des parents?

Pas de solutions miracles

Malheureusement, ces questions arrivent bien tardivement.

Il existe des façons de réduire l’impôt en jouant principalement sur deux éléments: les amortissements, et les intérêts sur l’hypothèque.

Amortissements: une analyse montre que, dans les quartiers en demande constante, il est préférable de ne pas prendre ses déductions pour amortissement lorsqu’on fait des rénovations ou qu’on apporte des améliorations à l’immeuble.

• En effet, ces déductions réduisent le gain en capital et augmentent la partie imposable lors d’une vente future.
• Mieux vaut au contraire laisser le maximum de gain en capital s’accumuler, puisque seulement 50% de ce gain sera imposable.

Intérêts: avec des biens immobiliers locatifs, les intérêts d’une hypothèque sont une dépense déductible d’impôt.

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Ce n’est pas tout.

En refinançant l’immeuble et en plaçant la somme obtenue par ce refinancement, on peut générer un capital liquide qui pourrait servir à générer une rente mensuelle et, surtout, alimenter un fonds pour impôt futur.

• Dans le marché du courtage, on peut facilement dénicher une hypothèque à un taux de moins de 2% pour un terme de 5 ans fermé.
• Comme les intérêts payables sur l’hypothèque sont déductibles d’impôt, en prenant l’hypothèse d’un taux marginal d’imposition à 50%, il suffirait techniquement que le placement du montant de l’hypothèque génère un rendement de 1% pour arriver au point mort.
• Ce n’est pas difficile à battre. En effet, il est relativement facile d’assembler un portefeuille de placement à risque modéré qui engendre en moyenne un rendement net de 4% annuellement.

C’est donc une stratégie gagnante.

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Utiliser une fiducie

Mon confrère fiscaliste Francis Latour est d’avis que Gilles et Juliette devraient envisager:

• d’incorporer une société;
• de lui céder la propriété; et
• de mettre en place une fiducie familiale qui détiendrait cette société au bénéfice de leurs trois filles.

Ils n’échapperaient pas à l’impôt cumulé jusqu’à maintenant, mais ils pourraient ainsi «geler» la valeur marchande en date d’aujourd’hui.

• Tout accroissement futur de la valeur pourrait techniquement être libre d’impôt pendant la durée de vie de la fiducie, soit 21 ans.

La société détenue par la fiducie pourrait également contracter un prêt hypothécaire afin de bénéficier d’un actif liquide et de déduire ses frais d’intérêts et d’autres charges.

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CONSEILS

• Lorsque les taux d’intérêt sont très faibles, même si vous avez les capitaux pour rembourser totalement votre hypothèque, ce n’est pas toujours  le meilleur choix: une dette déductible devient alors une dette intelligente.

• Si la somme de vos actifs en immobiliers locatifs devient importante, pensez à vous incorporer. La création d’une fiducie peut aussi être à considérer.

• Les investisseurs immobiliers doivent très tôt réfléchir à évaluer leur risque fiscal au décès. Les assurances vie temporaires peuvent constituer des solutions attrayantes et peu onéreuses.  

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