Conseils pour vos FINANCES
Comment freiner la spéculation immobilière?
(Source: Unsplash)
- Le marché immobilier au Québec affiche une vigueur jamais vue. On dirait une locomotive de TGV sans frein.
- L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec s’en inquiète. Elle relève que le prix de vente des maisons unifamiliales dans la région de Montréal a augmenté de 32% entre mars 2020 et mars 2021.
En plus des nouveaux acheteurs et des courtiers, l’inquiétude gagne maintenant les banquiers. C’est plutôt rare: d’ordinaire, ils tirent profit des mouvements spéculatifs.
Le PDG de BMO Darryl White a dit mercredi dernier que les autorités doivent, d’urgence, planifier l’intervention qu’elles pourraient devoir faire, dans les prochaines semaines, pour calmer la surchauffe dans le marché immobilier.
Il craint que, lorsqu’une majorité de la population sera vaccinée, une robuste reprise économique s’ensuive et que le secteur immobilier vive alors une nouvelle poussée de croissance. Cela se terminerait probablement par un éclatement douloureux de la bulle immobilière.
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Remèdes de cheval pour cupidité galopante
Il n’y a probablement pas UNE seule solution qui pourrait freiner la spéculation systémique immobilière; il faudrait plutôt un cocktail de remèdes.
L’objectif serait de ralentir l’appétit pour la surenchère et les transactions éclair, tout en continuant d’encourager l’accès à la propriété de manière prudente pour les jeunes familles qui ont besoin d’un toit pour élever leurs enfants.
Voici 3 idées qui sont sur la table des décideurs politiques;
1. Encadrer rigoureusement les transactions au comptant, par l’entremise de prêteurs privés et/ou au bénéfice de société-écran
Actuellement, un certain laxisme rend ces opérations très opaques. Rien ne permet de confirmer l’authenticité des acheteurs véritables ni leur capacité financière réelle.
Selon l’organisme Transparency international, c’est aussi par ces canaux que le crime organisé parvient à blanchir des sommes importantes au Canada.
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2. Éliminer les avantages fiscaux sur le gain en capital pour les propriétés laissées vacantes pendant plus d’un an, et l’exemption pour gain sur une résidence principale occupée pendant moins de 5 ans
Un attrait important de la spéculation immobilière réside dans l’avantage fiscal que représente l’exemption d’impôt sur revente de la résidence principale.
Le gain en capital sur les résidences secondaires et les immeubles multilogements est aussi fort avantageux, puisque seulement 50% du gain en capital à la vente est imposable.
En mettant un impôt ou en augmentant l’impôt sur de nombreuses transactions qui ne correspondent pas à d’authentiques besoins de logement, on couperait l’herbe sous le pied aux spéculateurs.
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3. Réduire la portée des garanties de la SCHL
Présentement, deux tiers des hypothèques sont protégées par une assurance-hypothèque, et la majorité l’est par la SCHL, une société de la Couronne.
Par l’intermédiaire de la SCHL, TOUS les Canadiens se portent garants de la solvabilité des emprunteurs.
Cette situation singulière rend le Canada fortement vulnérable puisque l’activité immobilière représente 12% de notre PIB.
- Les banques financent ces acheteurs, mais elles ne sont pas entièrement imputables des prêts qu’elles font.
- Elles reportent le risque sur tous les contribuables canadiens.
Il faudrait établir un mécanisme pour que la SCHL ne garantisse jamais plus des deux tiers du capital emprunté.
Ainsi, les banques pourraient utiliser des ratios financiers plus réalistes pour analyser les demandes de prêts: non plus basés comme actuellement sur les revenus bruts des demandeurs, avant impôts – une anomalie, selon moi – mais sur leurs revenus nets.
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