Conseils pour vos FINANCES
L’immobilier locatif est de moins en moins attrayant. Vers quoi se tourner?
[crédit photo: The Bialons | Unsplash]
- Le prix médian des plex à Montréal défie la logique. Il a grimpé en un an de 7%, pour atteindre maintenant 777 000 $. À ce niveau, rentabiliser un achat par des loyers tient de l’exploit.
- Tous calculs faits, d’autres options plus lucratives s’offrent à vous. Même les FPI (fiducies de placement immobilier) et les obligations présentent un meilleur potentiel de gains.
Ce texte a été rédigé par Fabien Major, MBA, CIM, Pl.fin, professionnel de la finance, auteur et chroniqueur.
Je me souviens encore de l’époque où investir dans l’immobilier semblait être la voie royale vers la richesse. Ah, nostalgie!
Mais en surfant récemment dans l’inventaire de la base de données de propriétés Centris, j’ai compris que la fête était terminée.
Rendement trop faible pour l’immobilier locatif
Voici un exemple éloquent:
- Avenue Clinton, Côte-des-Neiges.
- Duplex construit en 1952.
- À vendre pour 1 099 000 $
- Revenus bruts: 22 800 $.
Voyons ce que cela signifie.
Avec des loyers de 22 800 $ par an, ça donne un multiplicateur de revenu brut (MRB, qui correspond à la division du prix d’achat par le revenu brut annuel) de 48.
- Autrement dit, vous rentabiliserez votre achat dans 48 ans!
Or, plusieurs experts du domaine se refusent à s’intéresser à un immeuble qui se vend plus de 15 fois les loyers annuels.
À 3 fois ce niveau, on peut dire que le marché de l’immobilier locatif à Montréal est devenu «sévèrement inabordable».
Dans les faits, si vous osez payer 1 099 000 $ pour le duplex de la rue Clinton, vous immobiliserez vos capitaux en échange d’un rendement de 2,07% avant frais, intérêts, taxes municipales et impôt.
- En 2024, on trouve des comptes-chèques plus payants que cela.
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D’autres options qu’acheter un immeuble à revenus
FPI
Découragé par ces maigres possibilités, regardez du côté des fiducies de placement immobilier (FPI, REIT en anglais).
Imaginez: vous pourriez investir dans l’immobilier sans avoir à déboucher les toilettes de vos locataires à 3 h du matin!
Par exemple, la FPI Choice Properties affiche un rendement de 5,35%.
- Pas mal mieux que 2%, non?
Obligations
Autre option, les obligations d’entreprises canadiennes.
On y trouve des rendements souvent supérieurs à 6%, avec un potentiel de gain en capital attrayant pendant que les taux directeurs diminuent.
Actions d’entreprises canadiennes
N’oublions pas nos entreprises canadiennes.
Certaines, particulièrement dans les secteurs de l’énergie, des services publics et des services financiers, versent des dividendes qui pourraient vous faire oublier vos rêves de propriétaire immobilier.
Fonds communs et FNB
Pour ceux qui préfèrent déléguer, les fonds communs de placement et fonds négociés en bourse (FNB) à revenus élevés pourraient être la solution.
Ces fonds comprennent des FPI, des obligations et des actions à dividendes.
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L’heure du rebond pour les grandes banques?
Étonnamment, les valeurs des actions des géantes Banque Scotia, BMO, CIBC et TD sont toutes en baisse sur les trois dernières années.
- Seules RBC et la Banque Nationale tirent leur épingle du jeu avec des performances positives.
- Banque Scotia a souffert plus que les autres, avec un repli cumulatif de 18,4% sur trois ans; mais elle offre un dividende alléchant de 6,6%.
Ce qui est fascinant, c’est que c’est la première fois, de mémoire d’investisseur, que les grandes banques n’ont pas mieux performé que le TSX pendant trois années consécutives. L’heure du rebond a-t-elle sonné?
L’immobilier n’est peut-être plus la poule aux œufs d’or qu’il était, mais le monde de l’investissement regorge d’opportunités pour ceux qui savent chercher.
Qui sait? Peut-être que dans quelques années, nous rirons de cette époque où nous pensions que posséder des murs était la seule façon de bâtir notre richesse.
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