Marché IMMOBILIER
Vous voulez «flipper» une maison ou un condo? Attention, l’impôt vous guette
(Source: Unsplash)
- Depuis le 1er janvier, une nouvelle loi fait en sorte que les Canadiens ne sont plus exonérés d’impôt lorsqu’ils revendent une propriété résidentielle moins de 12 mois après son achat.
- Cette loi fédérale vise à freiner la pression spéculative causée par les opérations d’achat suivies d’une revente rapide, communément appelées «flips» immobiliers. La loi prive les spéculateurs d’un lucratif levier d’enrichissement: celui du gain à l’abri de l’impôt.
Le flip immobilier est une opération qui consiste à acheter une propriété, idéalement sous sa valeur marchande, puis à la revendre à profit peu de temps après.
Souvent, les investisseurs qui réalisent des flips rénovent la propriété, ce qui leur permet d’augmenter en peu de temps la valeur marchande de l’immeuble entre les 2 transactions.
- Les rénovations peuvent aller du simple coup de pinceau à la reconstruction complète d’une partie de l’immeuble.
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Le gain en capital obtenu à la revente permet de réaliser un très bon rendement sur l’investissement.
Prenons l’exemple de Paul qui achète une maison pour 300 000 $.
Il y investit 40 000 $ en frais divers (acquisition, détention, rénovations, et revente) puis il revend son flip 3 mois plus tard pour 400 000 $.
Il aura ainsi réalisé:
- un gain en capital de 100 000 $; et
- un profit de 60 000 $.
Son rendement sera:
- de 20% s’il a payé sa maison comptant (sans financement); ou
- de presque 100%, s’il n’a en fait payé qu’une mise de fonds de 20% (60 000 $) à l’achat et qu’il a obtenu un prêt pour la majorité du montant, sachant qu’il a payé des intérêts sur ce prêt pendant quelques mois seulement.
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Pour les propriétaires occupants, le gain réalisé perd de son attrait.
Désormais, lorsque la revente d’un immeuble résidentiel survient moins de 12 mois après son achat, la nouvelle loi considère le gain en capital qui a été réalisé comme du revenu d’entreprise.
Cela a pour conséquence que ce gain est désormais imposable à 100%.
Il n’est donc plus possible, dans le cas d’une revente moins de 12 mois après l’achat, de bénéficier:
- de l’exemption complète du gain en capital pour une résidence principale;
- ni d’une réduction de 50% du gain en capital imposable dans le cas d’une résidence secondaire.
Il existe toutefois des exceptions si la vente est due à un contexte particulier, comme un décès, une grossesse ou une séparation.
Les investisseurs incorporés pourraient être avantagés par cette nouvelle loi.
Ces investisseurs, qui font des flips par l’entremise d’une société incorporée, ne sont pas directement touchés par la nouvelle loi, car leurs revenus générés par la vente de flip étaient déjà considérés comme des revenus d’entreprise – donc imposables à 100%.
La loi pourrait leur donner accès à une plus grande part de marché dans l’industrie du flip si moins de propriétaires occupants sont tentés par ce type d’investissement.
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