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Marché IMMOBILIER

Le dernier budget Trudeau pourrait couter cher aux acheteurs d’une première maison

Publié le 7 juin 2024
Félix Côté
par Félix Côté
Journaliste
Le dernier budget Trudeau pourrait couter cher aux acheteurs d’une première maison

[crédit photo: Towfiqu Barbhuiya | Unsplash]

  • Dans son budget déposé en avril, le gouvernement fédéral a annoncé deux mesures pour aider les ménages à accéder à la propriété: le gouvernement augmente le plafond de retrait du Régime d’accession à la propriété, et il autorise certains acheteurs à amortir leur prêt sur une plus longue période. 
  • Ces nouvelles mesures pourraient cependant avoir un cout caché pour les acheteurs et repousser de plusieurs années le début de leur retraite.

1) Amortir sur une plus longue période: un piège à intérêt

À compter du 1er août, le gouvernement autorisera les premiers acheteurs qui achètent un logement neuf (condo ou maison) à le financer avec un prêt hypothécaire assuré amorti sur une période de 30 ans.

  • C’est 5 ans de plus que la durée maximale actuelle de période d’amortissement, qui est de 25 ans.

Cette mesure aura pour effet de réduire les paiements hypothécaires mensuels pour ceux qui choisiront d’étaler leur remboursement sur 30 ans.

Par exemple, le paiement mensuel d’une hypothèque de 400 000 $ assujettie à un taux d’intérêt de 5% sera d’environ:

  • 2400 $ si amorti sur 25 ans; ou
  • 2200 $ si amorti sur 30 ans.

À première vue cela peut sembler intéressant. 

Sauf que l’amortissement sur 30 ans coutera beaucoup plus cher en frais d’intérêts.

  • Dans ce cas-ci, le simple fait de choisir 30 ans plutôt que 25 ans coutera 73 000 $ de plus en frais d’intérêt!

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Un emprunteur peut-il annuler ce surcout d’intérêt? 

Un moyen serait pour lui d’investir l’argent qui reste dans sa poche à chaque remboursement hypothécaire.

  • Un investissement périodique mensuel de 200 $ avec un rendement annuel moyen de 6% par an pendant 30 ans génèrera près de 130 000 $ en intérêts.
  • Si l’impôt ne vient pas en gruger une trop grande partie, ce rendement d’investissement compenserait largement le cout d’intérêt supplémentaire d’une hypothèque de 30 ans.

Encore faut-il:

  • avoir la discipline d’investir de façon régulière le montant conservé sur les remboursements mensuels; et 
  • obtenir effectivement à long terme un taux de rendement net supérieur au taux d’intérêt payé sur l’hypothèque.

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2) Si vous «RAPez» votre Reer, ne tardez pas à le rembourser

Le 16 avril, le gouvernement fédéral a fait passer de 35 000 $ à 60 000 $ le montant maximum que les premiers acheteurs peuvent retirer de leur Régime enregistré d’épargne-retraite (Reer) dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (Rap).

Autre changement: la période de grâce avant que l’acheteur ne soit tenu de commencer à rembourser son retrait est passée de 2 à 5 ans suivant l’achat de la propriété.

  • Après cette période de grâce, l’acheteur dispose d’un maximum de 15 ans pour rembourser en totalité le montant qu’il a sorti de son Reer. 

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Les nouvelles bonifications décuplent la force du Rap.

Elles permettent à un acheteur immobilier de financer une plus grande part de son achat avec l’argent qui se trouve dans son Reer, et qui est libre d’intérêt pour l’acheteur.

C’est sans parler du CeliApp.

La somme des cotisations maximales de ce régime (40 000 $) et du retrait maximal autorisé dans le cadre du Rap (60 000 $) totalise maintenant 100 000 $ pour une personne seule, et donc 200 000 $ pour un couple.

Toutefois, contrairement aux retraits du Celiapp, tout retrait effectué dans le cadre du Rap doit être remboursé.

Or, pour limiter les effets sur le montant disponible à la retraite, il vaut mieux, autant que possible, se dépêcher de rembourser le montant emprunté au Reer afin de maximiser l’effet des intérêts composés année après année.

  • Il est, à long terme, plus payant d’investir dans un Reer qui rapporte 6% par an que d’économiser sur le remboursement d’une hypothèque dont l’intérêt annuel est de 5%.

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Félix Côté