Louer ou acheter? Avec la hausse des taux, l’avantage est aux locataires

Les récentes hausses de taux d’intérêt coûtent très cher aux propriétaires, surtout à ceux qui ont choisi un taux d’intérêt variable ou qui s’apprêtent à renouveler leur hypothèque. 

Depuis mars, la Banque du Canada a augmenté 6 fois son taux directeur. Il est passé de 0,25% à 3,75%.  

Ces hausses ont eu pour principal effet d’augmenter considérablement le coût, en intérêts, des hypothèques.

Prenons l’exemple d’une hypothèque de 350 000 $ amortie sur 25 ans avec un terme de 5 ans à taux fixe. 

• Elle coûtait, par mois, 1432 $ avec un taux de 1,7% en début d’année
• Elle coute désormais 2075 $ avec un taux de 5,2% offert actuellement.
• C’est 643 $ de plus par mois – l’équivalent de 7716 $ de plus par année. 

Dans l’immédiat, ce genre d’augmentation affecte:

• les propriétaires qui ont une hypothèque à taux variable, parce que le montant des intérêts à payer s’ajuste chaque mois au taux directeur de la Banque du Canada; et
• ceux qui renouvèlent leur hypothèque; et
• ceux qui viennent d’acheter ou vont bientôt le faire.

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Ces hausses concernent aussi les propriétaires de logements locatifs. En théorie, ils voudront amortir ce coût supplémentaire en augmentant les coûts des loyers. 

Or, ce n’est pas si simple d’augmenter les loyers au Québec. 

Le Tribunal administratif du logement (Tal – anciennement la Régie du logement) encadre les hausses de loyer.

Un locataire qui reçoit un avis d’augmentation de loyer peut la refuser, sans quitter son logement, si cette hausse est supérieure à celles prévues par le Tribunal. 

De plus, la variation des taux d’intérêt n’est pas prise en compte dans le calcul de fixation du loyer que reconnait le Tribunal.

• Un locataire qui renouvèle son bail est donc en théorie à l’abri des dernières hausses de taux hypothécaires.  

Il y a toutefois une exception aux règles du Tal: dans le cas d’un immeuble construit il y a 5 ans ou moins, le propriétaire peut augmenter à sa guise les loyers de ses locataires, à condition que cette disposition ait été prévue à la section F du bail.

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Les propriétaires pourraient tout de même prendre l’avantage à plus long terme. 

Posséder une maison apporte plusieurs avantages. Cela vous permet:

• d’utiliser l’effet levier de l’emprunt pour acheter un bien d’une grande valeur;
• de bâtir un capital et d’augmenter votre valeur nette;
• d’améliorer votre confort; et
• de bénéficier d’un avantage fiscal, parce que vous pourrez revendre votre résidence principale à l’abri de l’impôt.

Et sur le long terme, les propriétaires ont tendance à s’enrichir plus rapidement que les locataires, selon une récente analyse de la Banque TD. 

Pour s’enrichir à long terme, les locataires doivent miser sur d’autres actifs que leur résidence principale, par exemple les marchés boursiers. 

Mais cela demande plus de discipline que de simplement payer son hypothèque tous les mois.

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