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Marché IMMOBILIER

Acheter un plex comme propriétaire occupant: un bon plan?

Mis à jour le 29 août 2023
Félix Côté
par Félix Côté
Journaliste
Acheter un plex comme propriétaire occupant: un bon plan?

(Source: Unsplash)

  • En théorie, acheter un petit immeuble résidentiel à revenus (communément appelé «plex») pour s’y loger est financièrement gagnant. Ce genre d’investissement permet de payer les dépenses de l’immeuble grâce aux revenus des loyers. 
  • Mais en pratique, vous pourriez être perdant si vous ne faites pas attention à certains aspects avant d’acheter votre plex. 

Les plex sont de petits immeubles locatifs qui comptent de 2 à 4 logements. 

Les avantages d’investir dans un plex comme propriétaire occupant

La mise de fonds minimale est moins élevée pour les propriétaires occupants que pour ceux qui ne résident pas dans l’immeuble, parce que votre prêteur sait que vous occuperez au moins l’un des logements – ce qui, à ses yeux, diminue le risque qu’il court.

La mise de fonds minimum est:

  • pour un duplex, de 5% du premier 500 000 $ du cout d’achat et de 10% de la tranche supérieure à 500 000 $; et
  • pour un triplex ou un quadruplex, de 10% du cout d’achat. 

Les loyers perçus aident à payer les dépenses de l’immeuble, comme l’hypothèque, l’entretien, les taxes et les impôts. 

La valeur de l’immeuble a des bonnes chances de s’apprécier avec le temps, ce qui va contribuer à bâtir votre patrimoine.


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Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un plex

Un immeuble mal entretenu et payé trop cher pourrait se transformer en un gouffre financier. 

Il est donc primordial, avant d’acheter un immeuble, de vérifier son état en le faisant inspecter par un inspecteur qualifié.

  • Le rapport d’inspection vous donnera une idée des travaux à faire et des couts associés. 

Il faut aussi bien calculer le rendement de l’immeuble. 

  • Le rendement se calcule en soustrayant des revenus de l’immeuble tous les frais: hypothèque, taxes municipales et scolaires, entretien, frais de gestion, impôt sur le revenu immobilier, etc.

Si l’immeuble est déficitaire, cela ne veut pas automatiquement dire qu’il ne faut pas acheter. 

  • Il faut considérer, dans l’équation, l’appréciation de la valeur que vous pouvez raisonnablement espérer pour l’avenir. 
  • Cette appréciation va varier d’une région à l’autre. 

Il faut ensuite évaluer le prix en regardant ceux des immeubles comparables. 

Vous pouvez d’abord comparer différentes régions en regardant les statistiques mensuelles et trimestrielles de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

Par exemple, en avril 2023:

  • dans la région métropolitaine de Montréal, le prix de vente médian des plex était de 720 000 $, soit 8% de moins qu’en avril 2022; 
  • dans la région métropolitaine de Québec, le prix médian était de 410 000 $. C’était moins qu’à Montréal, mais 9% de plus qu’un an plus tôt. 

Une option complémentaire consiste à utiliser le Registre foncier du Québec pour trouver les prix de ventes des immeubles voisins qui ont été vendus récemment.


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Il est généralement recommandé d’avoir recours aux services d’un courtier

Un courtier immobilier pourra vous accompagner dans votre démarche d’investissement par exemple:

  • en vous proposant des opportunités; 
  • en vous guidant dans le processus; et 
  • en partageant avec vous certaines connaissances tirées de statistiques auxquelles seuls les courtiers immobiliers ont accès.

Enfin, si vous souhaitez tout savoir sur l’achat d’un immeuble, il existe nombre de livres et de formations sur le sujet.


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Félix Côté