Immobilier

Les prix des maisons au Canada auraient peu de chances de redescendre à moyen terme

Publié le 12 avr. 2021
Les prix des maisons au Canada auraient peu de chances de redescendre à moyen terme

(Source: Unsplash)

  • Parmi les 25 pays qui composent l’Indice sur le prix des propriétés du magazine The Economist, le Canada est celui qui a connu la plus forte hausse depuis 20 ans: selon cet indice, le prix moyen des maisons a presque triplé au pays depuis l’an 2000.
  • La hausse n’est pas terminée, même si elle devrait se calmer un peu au cours des prochaines années. Selon cet indice, le prix des maisons devrait augmenter au Canada d’environ 3,5% par an d’ici avril 2023.

La surchauffe de l’immobilier résidentiel va cesser à moyen terme, mais le marché ne va pas s’effondrer, croient les créateurs de l’indice. 

Ils se basent sur deux facteurs:

  • La tendance haussière est internationale – le Canada n’est pas dans une situation exceptionnelle ou spéculative particulière, ce qui réduit les risques d’une chute subite de valeur.
  • Les conditions économiques à moyen terme sont positives: malgré la pandémie, le nombre de saisies immobilières demeure faible et le marché de l’emploi est en croissance. 

Cela dit, les gouvernements devraient faire deux choses pour stabiliser les prix, ajoute The Economist:

  • réduire les déductions fiscales qui favorisent l’accès à la propriété; et
  • rendre la construction de nouveaux logements plus facile et plus abordable.
Alain McKenna
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Vos FINANCES

Comment freiner la spéculation immobilière?

Publié le 9 avr. 2021
Fabien Major
par Fabien Major
Comment freiner la spéculation immobilière?

(Photo Unsplash)

  • Le marché immobilier au Québec affiche une vigueur jamais vue. On dirait une locomotive de TGV sans frein.
  • L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec s’en inquiète. Elle relève que le prix de vente des maisons unifamiliales dans la région de Montréal a augmenté de 32% entre mars 2020 et mars 2021.

En plus des nouveaux acheteurs et des courtiers, l’inquiétude gagne maintenant les banquiers. C’est plutôt rare: d’ordinaire, ils tirent profit des mouvements spéculatifs.

Le PDG de BMO Darryl White a dit mercredi dernier que les autorités doivent, d’urgence, planifier l’intervention qu’elles pourraient devoir faire, dans les prochaines semaines, pour calmer la surchauffe dans le marché immobilier.

Il craint que, lorsqu’une majorité de la population sera vaccinée, une robuste reprise économique s’ensuive et que le secteur immobilier vive alors une nouvelle poussée de croissance. Cela se terminerait probablement par un éclatement douloureux de la bulle immobilière.

Remèdes de cheval pour cupidité galopante

Il n’y a probablement pas UNE seule solution qui pourrait freiner la spéculation systémique immobilière; il faudrait plutôt un cocktail de remèdes.

L’objectif serait de ralentir l’appétit pour la surenchère et les transactions éclair, tout en continuant d’encourager l’accès à la propriété de manière prudente pour les jeunes familles qui ont besoin d’un toit pour élever leurs enfants.

Voici 3 idées qui sont sur la table des décideurs politiques;

1. Encadrer rigoureusement les transactions au comptant, par l’entremise de prêteurs privés et/ou au bénéfice de société-écran

Actuellement, un certain laxisme rend ces opérations très opaques. Rien ne permet de confirmer l’authenticité des acheteurs véritables ni leur capacité financière réelle.

Selon l’organisme Transparency international, c’est aussi par ces canaux que le crime organisé parvient à blanchir des sommes importantes au Canada.

> Découvrez nos autres articles consacrés à l’immobilier

2. Éliminer les avantages fiscaux sur le gain en capital pour les propriétés laissées vacantes pendant plus d’un an, et l’exemption pour gain sur une résidence principale occupée pendant moins de 5 ans

Un attrait important de la spéculation immobilière réside dans l’avantage fiscal que représente l’exemption d’impôt sur revente de la résidence principale.

Le gain en capital sur les résidences secondaires et les immeubles multilogements est aussi fort avantageux, puisque seulement 50% du gain en capital à la vente est imposable.

En mettant un impôt ou en augmentant l’impôt sur de nombreuses transactions qui ne correspondent pas à d’authentiques besoins de logement, on couperait l’herbe sous le pied aux spéculateurs.

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3. Réduire la portée des garanties de la SCHL

Présentement, deux tiers des hypothèques sont protégées par une assurance-hypothèque, et la majorité l’est par la SCHL, une société de la Couronne.

Par l’intermédiaire de la SCHL, TOUS les Canadiens se portent garants de la solvabilité des emprunteurs.

Cette situation singulière rend le Canada fortement vulnérable puisque l’activité immobilière représente 12% de notre PIB.

  • Les banques financent ces acheteurs, mais elles ne sont pas entièrement imputables des prêts qu’elles font.
  • Elles reportent le risque sur tous les contribuables canadiens.

Il faudrait établir un mécanisme pour que la SCHL ne garantisse jamais plus des deux tiers du capital emprunté.

Ainsi, les banques pourraient utiliser des ratios financiers plus réalistes pour analyser les demandes de prêts: non plus basés comme actuellement sur les revenus bruts des demandeurs, avant impôts – une anomalie, selon moi – mais sur leurs revenus nets.

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Analyse POLITIQUE

Une crise du logement se prépare à Montréal

Publié le 9 avr. 2021
Bernard Descôteaux
par Bernard Descôteaux
Une crise du logement se prépare à Montréal

(Photo Unsplash)

  • Se loger à prix abordable est devenu une affaire complexe, peu importe que l’on cherche un logement ou une maison. Rien ne semble pouvoir contenir l’inflation galopante des prix.
  • Cette pression des prix se ressent partout au Québec, mais particulièrement à Montréal où une nouvelle crise du logement se prépare pour la période des déménagements du 1er juillet.

Un sondage Angus Reid faisait état cette semaine de l’exaspération des citoyens devant les prix «déraisonnablement élevés» du marché immobilier. La croissance des transactions donne le tournis:

  • Le prix médian d’une unifamiliale au Québec est maintenant de 460 000 $, soit 100 000 $ de plus qu’il y a un an.
  • 16 020 transactions ont eu lieu en février, soit 47% de plus qu’en février 2019.

D’une région à l’autre, le nombre des transactions a considérablement varié en un an:

  • Laurentides: +89%
  • Montérégie: +34%
  • Laval: +25%
  • Montréal: +7 %

Cette inflation du prix des maisons crée inévitablement une pression sur le prix des logements à louer.

Montréal connaît une situation paradoxale.

  • Son taux d’inoccupation, qui n’est que de 2,7%, est au seuil du taux d’équilibre du marché.
  • Au centre-ville, ce taux est même de 10,2 %.
  • Dans des quartiers comme Outremont–Mont-Royal et Côte-des-Neiges, il est de plus de 4%.

Les Montréalais devraient donc pouvoir se loger à un prix raisonnable. Du moins, en principe.

La réalité est toutefois plus complexe.

Lorsqu’il s’agit de logement à prix abordable, le taux d’inoccupation chute à 1,6%.

Sur le terrain on constate que l’offre se restreint alors qu’une vague de «rénovictions» chasse les locataires de logements abordables pour les rénover et faire augmenter les prix.

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Le loyer moyen mensuel à Montréal est de 903 $ selon la SCHL. Cela représente une hausse de 4,2 % sur l’an dernier.

Mais ceux qui sont à la recherche d’un logement paieront plus.

Le Devoir a analysé les prix affichés sur 3000 annonces publiées sur Kijiji. Il établit la moyenne des loyers offerts à 1310 $ par mois. On est loin de l’abordabilité.

Une nouvelle «crise du logement» lors de la période des déménagements du 1er juillet apparaît inévitable. Plusieurs risquent de rester sur le carreau.

Survenant en plein cœur de la campagne à la mairie, elle incitera les candidats à jouer au à-qui-la-faute.

Les administrations municipales n’ont pas de réels pouvoirs sur le marché de l’habitation. Si elles ne peuvent jouer les arbitres, elles peuvent néanmoins agir.

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Valérie Plante avait ainsi pris des engagements forts en 2017:

  • construire 12 000 logements sociaux et abordables; et
  • forcer les promoteurs immobiliers à faire leur part pour la mixité sociale en habitation.

Le premier engagement n’a été que partiellement tenu.

Quant à son règlement surnommé le 20/20/20, il n’est en vigueur que depuis le 1er avril.

Projet Montréal maintiendra cette approche lors d’un deuxième mandat.

Ensemble Montréal, où Denis Coderre est de retour, aura une vision à l’opposé de tout interventionnisme. Il a d’ailleurs voté contre l’adoption du 20/20/20.

Les élections municipales auront lieu le 7 novembre.

L’accès au logement et à la propriété demeurera d’ici là un enjeu majeur pour les Montréalais. Denis Coderre et Valérie Plante ne pourront l’éviter.

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Les entreprises prépareraient le retour de leurs employés au bureau, dans des immeubles haut de gamme

Publié le 8 avr. 2021
  • La société immobilière américaine CBRE constate que le taux d’inoccupation des espaces commerciaux qu’elle possède dans les grandes villes du Canada a augmenté moins rapidement au premier trimestre de cette année qu’aux trois trimestres précédents. Elle croit que les entreprises se préparent à ramener leurs employés au bureau au cours des prochains mois.
  • Montréal affiche un taux d’inoccupation des bureaux inférieur à la moyenne nationale. CBRE précise que, dans la métropole québécoise, la demande pour des immeubles de Classe A (les plus prestigieux) a même commencé à remonter au cours des trois derniers mois.

Un Canadien sur cinq souhaite une chute du marché immobilier résidentiel

Publié le 7 avr. 2021
  • 39% des Canadiens voudraient que le prix de vente des logements baisse d’au moins 10% au cours des prochains mois, et 22% souhaitent même une chute d’au moins 30%, révèle un sondage Angus Reid effectué fin février.
  • Au Québec, alors que le prix moyen des maisons a augmenté d’environ 23% en un an, 6 répondants sur 10 trouvent que le gouvernement n’a pas fait un bon travail pour maintenir les prix de l’immobilier abordables. 35% des Montréalais trouvent que les prix des maisons dans leur région sont «déraisonnablement élevés».

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Montréalais, votre maison vaut, à long terme, 19% moins que vous le croyez, selon Fitch Ratings

Publié le 30 mars 2021
Montréalais, votre maison vaut, à long terme, 19% moins que vous le croyez, selon Fitch Ratings

(Source: Unsplash)

  • Un immeuble résidentiel de Montréal qui se vend 1 million $ vaut en réalité 810 000 $, si l’on en croit l’indice sur les prix durables de l’immobilier de l’agence américaine de cotation de crédit Fitch Ratings. Le «prix durable» des résidences dans une région est estimé en corrigeant le prix du marché pour tenir compte du revenu moyen des habitants de la région.
  • À Montréal, Fitch calcule ainsi que le prix des maisons est surestimé de 19%. L’écart est de 23% à Toronto et de 32% à Vancouver. Selon l’agence de notation de crédit, de tels écarts signalent des régions où l’immobilier est très coûteux pour les acheteurs.

Surchauffe du marché immobilier montréalais? La SCHL se fait rassurante

Publié le 25 mars 2021
Surchauffe du marché immobilier montréalais? La SCHL se fait rassurante

(Photo: Unsplash)

  • Le prix des logements monte à un rythme nettement supérieur à celui des autres indicateurs économiques – comme le revenu moyen – dans la plupart des villes du Canada. Cela peut être inquiétant mais, à Montréal, le risque que le marché s’effondre est «modéré», selon l’organisme fédéral.
  • C’est le second trimestre d’affilée que le niveau de risque pour l’immobilier à Montréal est qualifié de modéré par la SCHL. La métropole québécoise l’inquiète moins que Toronto, Ottawa et Halifax, qui ont toutes les trois vu l’appréciation de leur niveau de risque passer de modérée à élevée.

Une majorité de Canadiens croient que les prix de l’immobilier vont continuer à monter pendant encore plusieurs mois

Publié le 22 mars 2021
  • Trois Canadiens sur cinq pensent que la valeur des propriétés dans leur quartier augmentera au cours des six prochains mois, révèle le dernier sondage hebdomadaire réalisé par Nanos et l’agence Bloomberg. C’est la plus haute proportion depuis la création du sondage en 2008.
  • Cet optimisme est une bonne nouvelle pour les propriétaires et les spéculateurs immobiliers, indiquent les experts. Mais ils s’inquiètent qu’une telle prévision pourrait décourager les plus jeunes ménages d’acheter une première maison.

Le marché résidentiel canadien restera en ébullition au moins jusqu’en 2022, prédit l’ACI

Publié le 15 mars 2021
Le marché résidentiel canadien restera en ébullition au moins jusqu’en 2022, prédit l’ACI

(Source: Unsplash)

  • Depuis le début de l’année, les maisons se vendent plus vite et plus cher que ce qu’anticipait l’Association canadienne de l’immeuble. Elle a dû rehausser de 20% ses prévisions annuelles de ventes résidentielles pour l’ensemble du pays.
  • L’ACI prévoit qu’il se vendra 701 000 maisons au Canada cette année, à un prix moyen de 665 000 $. En décembre dernier, l’organisme anticipait plutôt 584 000 ventes à un prix moyen de 620 400 $.

Le prix des maisons vendues en janvier et en février derniers est 25% plus élevé que le prix moyen des maisons vendues durant les deux premiers mois de 2020, constate l’ACI – qui gère la base de données immobilière MLS, d’où proviennent ses données.

  • Il s’est aussi vendu 39% plus de maisons en janvier et février de cette année qu’à la même période l’an dernier.

Les prix devraient continuer de monter jusqu’en 2022, prévoit l’ACI.

Mais plus ils seront élevés, moins les acheteurs seront nombreux à conclure une transaction.

Le point de bascule où les prix deviendront trop élevés et le nombre de ventes diminuera surviendra l’an prochain, prédit l’ACI, qui anticipe une baisse des ventes de 13% en 2022.

Ce ne sera pas l’éclatement d’une bulle immobilière, comme le craignent bien des observateurs.

  • Le prix des maisons devrait être plutôt stable l’an prochain, en hausse de 2%.
  • 2022 devrait être une année «plus près de la normale» pour l’immobilier résidentiel, conclut l’ACI.
Alain McKenna
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Vos FINANCES

De l’immobilier à rabais… pour un temps limité

Publié le 12 mars 2021
Fabien Major
par Fabien Major
De l’immobilier à rabais… pour un temps limité

(Photo Unsplash)

  • L’immobilier vous intéresse vraiment, mais vous trouvez que la surchauffe dans le marché du grand Montréal n’a plus de bon sens? Voici une occasion intéressante, et temporaire:
  • La pandémie de Covid-19 a affecté sévèrement les actions des entreprises de l’économie traditionnelle. Parmi les plus touchées, on trouve les sociétés immobilières cotées en bourse. Le secteur est toujours en repli de -10% par rapport à l’an dernier. 

Je pense que, dans le secteur immobilier, les plus belles opportunités sont du côté des fiducies de placement immobilier (FPI, ou REIT pour Real Estate Income Trust en anglais).

Ce sont des investissements publics qui se négocient sur les grandes places boursières comme Toronto et New York.

N’allez pas les comparer aux actions ordinaires: ce sont de véritables investissements directs dans la brique et le mortier, dans des bâtiments de toutes sortes.

Vous avez déjà vu leur nom sur de grands édifices ou des développements commerciaux. Simon Property Group, Chartwell, Cominar, RioCan, Allied, Choice (Propriétés de Choix), Summit… ça vous dit quelque chose?

Les FPI sont partout autour de nous.

  • Certaines détiennent de grands immeubles locatifs – comme Canadian Appartment Properties, qui possède, entre autres, les pyramides du Village Olympique.
  • D’autres investissent dans des domaines spécialisés: la gestion foncière des forêts (Weyerhaeuser), les cliniques médicales et les hôpitaux privés (NorthWest Healthcare), les sites d’antennes émettrices de signaux cellulaires (American Tower Corporation) ou les centres de données (Equinix).

On peut les détenir directement, ou par le biais d’un fonds commun ou un FNB.

Voici quelques fonds immobiliers qui pourraient vous intéresser:

Rendement net depuis:

Fonds1 an3 ans5 ans 10 ans
United Cat. Immo. W2,4%7,0%6,9%10,1%
Fds immo. mond. Dynamique s. F1,9%7,5%6,3%9,2%
Fds Fidelity Immo. mond. s. F-2,9%5,8%4,9%9,1%
FNB de FPI can. CI First Asset (TSX: RIT)-2,9%7,8%9,3%10,5%
iShares S&P/TSX Capped REIT Index ETF (TSX: XRE)-5,4%6,5%7,4%7,3%
(Source : Morningstar, données du 28 février 2021)

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Mieux qu’un plex?

  • On peut détenir des fonds et des FNB immobiliers dans son REER, son CELI ou le REEE des enfants.
  • Ce que j’adore par-dessus tout est que ces fonds ne donnent pas les soucis qu’a un proprio avec la gestion des taxes, les rénovations et les toilettes à aller déboucher le samedi matin.
  • Les FPI et les fonds immobiliers se revendent en 24 h sans devoir passer par un agent ou chez le notaire.
  • Et surtout, au point de vue fiscal, les revenus des FPI sont beaucoup moins taxés que les revenus de loyers d’un multilogement, car il arrive qu’on reçoive des versements en remboursement de capital.

Le rendement annuel moyen à long terme de l’indice S&P/TSX Capped REIT Index de Toronto est supérieur à 9%.

En ce moment, la valeur marchande moyenne des FPI canadiens est en repli de -10% par rapport à 2020.

Comme les infrastructures, les fiducies de revenus immobilières appartiennent à la catégorie des actifs réels. Elles représentent un excellent outil de diversification puisqu’elles ne sont pas pleinement corrélées avec les actions ni avec les obligations.

Selon J.P.Morgan, depuis 20 ans, aux États-Unis, les FPI sont le secteur d’investissement le plus rentable avec un rendement moyen de 11,6% par an comparé, à 7,6% pour les petites capitalisations et 6,1% pour le S&P 500.

  • À titre de comparaison, depuis 20 ans, l’investisseur américain moyen a obtenu un rendement annuel moyen de 2,5% et l’inflation annuelle a été de 2,2%.

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Le prix médian des maisons dans le Grand Montréal a augmenté de 100 000 $ depuis un an

Publié le 3 mars 2021
Le prix médian des maisons dans le Grand Montréal a augmenté de 100 000 $ depuis un an

(Source: Unsplash)

  • À 460 000 $ en février, le prix de vente médian des maisons unifamiliales dans la grande région montréalaise a connu une hausse de 28% en un an, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
  • Le nombre d’unifamiliales vendues dans le Grand Montréal a baissé de 14% le mois dernier par rapport à février 2020. Le nombre de ventes de copropriétés et d’immeubles à logements, lui, a augmenté de respectivement 8% et 19%.

Le marché de l’immobilier continue de tourner à plein régime partout au pays.

  • La valeur totale des permis de bâtir au Canada a atteint la somme record de 10 milliards $ en janvier, rapporte Statistique Canada. Le record précédent datait d’avril 2019.
  • La construction de maisons unifamiliales demeure la principale cause de cette croissance, selon l’organisme fédéral.

Personne n’a prédit cette performance spectaculaire du marché immobilier depuis un an, pas même la Société canadienne d’habitation et de logement (SCHL).

  • Le PDG de la SCHL, Evan Siddall, s’est d’ailleurs excusé sur Twitter d’avoir plutôt indiqué en mars dernier que le marché immobilier risquait de s’effondrer à cause de la pandémie.
  • «Je ne me souviens pas d’avoir vu quelqu’un prédire ce qu’on voit actuellement. Rappelez-vous qu’en mars dernier, 25% des travailleurs recevaient une aide salariale et qu’il a fallu différer le paiement d’un nombre record d’hypothèques.»
Alain McKenna
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Vos FINANCES

Surchauffe immobilière: pensez à louer plutôt qu’acheter

Publié le 26 fév 2021
Fabien Major
par Fabien Major
Surchauffe immobilière: pensez à louer plutôt qu’acheter

(Photo Unsplash)

  • Presque la moitié des Canadiens âgés entre 25 et 35 ans sont propriétaires de leur résidence, selon un sondage de Royal LePage. 25% de ces jeunes propriétaires ont acheté leur résidence PENDANT la pandémie.
  • Considérant l’explosion des prix de l’immobilier actuellement, est-il préférable d’acheter sa résidence ou de la louer?

Au Québec, le marché de l’immobilier était déjà vigoureux depuis plusieurs années. Mais en plus :

  • La pandémie a engendré une rareté des propriétés à vendre. On dénombre maintenant 30% moins de propriétés disponibles que la normale.
  • Les taux hypothécaires sont à des planchers historiques, ce qui encourage des acheteurs à en profiter et contribue aussi à augmenter le prix de vente.

Les prix augmentent, jusqu’à la surchauffe

Selon l’Association Professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), le prix médian des unifamiliales dans la province a grimpé de 22% en un an pour atteindre 323 500 $ en janvier 2021.

Curieusement, on assiste à une surenchère dans bien des quartiers. De nombreuses résidences unifamiliales ou des condos ayant plus de trois chambres se vendent plus cher que le prix demandé. 

Par exemple, une amie qui habitait une coquette maison de ville à Laval a eu la surprise de sa vie.

  • Juliette avait acquis sa demeure au prix de 140 000 $ en 2009.
  • Le mois dernier, après divers échanges avec son agent immobilier, ils ont convenu que 320 000 $ serait un prix de revente juste.
  • En 48 heures, ils ont reçu 22 offres.
  • La modeste demeure s’est finalement vendue à 405 000 $, sans inspection ni conditions.

La faiblesse de l’inventaire des maisons unifamiliales et grands condos de deux chambres ou plus favorise l’augmentation des prix. 

Les jeunes achètent massivement 

Certaines conséquences des règles sanitaires ont motivé plusieurs jeunes à acheter, selon Royal LePage.

  • Des millénariaux qui vivaient chez leurs parents ou avaient un colocataire ont trouvé leur environnement inconfortable et trop encombré pour y faire du télétravail.
  • D’autres ont vu dans la pandémie une occasion d’accéder à la propriété.

La diminution involontaire des dépenses a augmenté les réserves financières de ceux qui n’ont pas perdu leur emploi.

Je crois également que des gains en bourse ou avec les cryptomonnaies ont pu enrichir certains 25-35 ans et contribuer à la mise de fonds nécessaire à la réalisation du rêve de devenir propriétaire.

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Cette surchauffe immobilière ne peut durer très longtemps.

Dans un tel contexte, il serait sage de réviser ses hypothèses et de reconsidérer la location.

Après tout, une demeure c’est d’abord une dépense de consommation qui vise le confort et le bien-être.

  • Oui, acheter une propriété peut générer de bons gains lors de la revente.
  • Mais avec des prix qui sont peut-être actuellement à un sommet, rien n’est moins sûr.  

Afin de valider vos scénarios, prenez le temps d’entrer vos données dans le calculateur Est-il préférable de louer ou d’acheter? de l’Autorité des marchés financiers. Vous verrez que, dans l’état du marché immobilier actuel, louer sa demeure est très souvent un meilleur choix économique.

Je vois plusieurs bonnes raisons de louer sa résidence plutôt que de l’acheter.

  • Le retour à la croissance économique laisse présager de bons rendements sur les investissements diversifiés. Vous pouvez louer votre résidence et placer ailleurs vos économies… qui feront des intérêts composés.
  • La pandémie va se terminer et le nombre des propriétés à vendre va augmenter. Nul doute que de nombreuses occasions se présenteront alors. Soyez patient.
  • Le vieillissement de la population favorise le déplacement des aînés vers les résidences pour personnes âgées. Ce sont autant de personnes qui quitteront le marché immobilier.

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